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物權法司法解釋歷時(shí)七年出臺，最高法解讀——房子該歸誰(shuí) 法院這么判
發(fā)布時(shí)間：2016.03.07 信息來(lái)源：《 人民日報 》（ 2016年02月24日 11 版） 作者：記者 徐 雋
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“有恒產(chǎn)者有恒心”，物權法是規范民事財產(chǎn)關(guān)系的基本法律，在法律體系中起著(zhù)基礎性作用，是中國特色社會(huì )主義法律體系中的重要支柱性法律。2月23日， 最高人民法院召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì )，通報歷時(shí)7年制定的《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國物權法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返挠嘘P(guān)情況。
在2月23日最高人民法院召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì )上，最高法民一庭庭長(cháng)程新文介紹，《解釋》嚴循立法精神和目的，結合審判實(shí)踐中遇到的難點(diǎn)問(wèn)題，對不動(dòng)產(chǎn)物權與登記、按份共有人優(yōu)先購買(mǎi)權、善意取得等問(wèn)題作出相應規定，將于2016年3月1日起施行。
不動(dòng)產(chǎn)物權歸屬糾紛可打民事官司
《物權法》第十四條規定，不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。實(shí)踐中，有觀(guān)點(diǎn)認為，除非法律另有規定，未經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機構登記就不能取得及享有不動(dòng)產(chǎn)物權，不動(dòng)產(chǎn)物權爭議涉及登記就應通過(guò)行政訴訟解決。
最高法民一庭法官姜強舉例說(shuō)，張三、李四共同出資購買(mǎi)房屋并約定共有房屋，但因各種原因申請登記在張三名下。后雙方生隙，李四起訴至法院請求確認房屋共有權，不少法官和法院認為，李四應先提起行政訴訟撤銷(xiāo)該登記，才能確認其共有權。
程新文說(shuō)，這種觀(guān)點(diǎn)受眾頗廣，在很大程度上導致實(shí)踐中出現了民事、行政審判部門(mén)互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現象，這不僅徒增當事人訟累，也有損司法的權威和公信。針對這一情況，《解釋》從兩個(gè)方面作出規定：一是在案件的受理上，規定因不動(dòng)產(chǎn)物權的歸屬，以及作為不動(dòng)產(chǎn)物權登記基礎的買(mǎi)賣(mài)、贈與、抵押等產(chǎn)生爭議而提起訴訟的，屬于人民法院民事訴訟受案范圍，人民法院應依法予以受理，民事審判部門(mén)應依法予以審理。二是從訴訟中不動(dòng)產(chǎn)登記簿證明力的角度，規定對發(fā)生爭議的不動(dòng)產(chǎn)物權歸屬的最終判斷，應當依賴(lài)于對原因行為或基礎關(guān)系的審查，故在當事人有證據證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權的真實(shí)權利人的情況下，應當支持其訴訟請求。
未經(jīng)預告登記權利人同意，轉移不動(dòng)產(chǎn)所有權，不發(fā)生物權效力
姜強介紹，我國現行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)制度，使開(kāi)發(fā)商能夠在房屋交付之前獲得融資并開(kāi)發(fā)，這類(lèi)制度，對于促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展，不無(wú)裨益，但對購房人獲得房屋所有權，卻有現實(shí)威脅。實(shí)踐中，老百姓最為擔心的是，錢(qián)付了房卻拿不到。開(kāi)發(fā)商或者一般出賣(mài)人一房二賣(mài)、一房多賣(mài)等現象屢見(jiàn)不鮮。
解決此類(lèi)問(wèn)題，現行法上有其手段。物權法第二十條規定的預告登記制度，就是為保障買(mǎi)房人等債權人實(shí)現物權目的而規定的一項制度。物權法第二十條第一款規定，預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。
實(shí)踐中，對于現實(shí)登記權利人針對不動(dòng)產(chǎn)的何種處分，會(huì )因違反法律規定而不發(fā)生物權效力，存在模糊認識，一些案件中甚至出現不當擴大預告登記效力的傾向�；陬A告登記制度的內涵，正確適用預告登記制度，必須注意堅持依法兼顧保障登記權利人的請求權與限制登記義務(wù)人的處分權的平衡原則，為此，《解釋》第四條對《物權法》第二十一條所稱(chēng)的不發(fā)生物權效力的“處分行為”進(jìn)行了限縮性解釋?zhuān)次唇?jīng)預告登記的權利人同意，轉移不動(dòng)產(chǎn)所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發(fā)生物權效力。
并非所有法律文書(shū)都能發(fā)生物權變動(dòng)效力
根據《物權法》第二十八條規定，人民法院、仲裁委員會(huì )的法律文書(shū)直接導致的物權變動(dòng)，不以登記、交付為生效要件，法律文書(shū)一經(jīng)生效，即發(fā)生物權效力。對于直接導致物權變動(dòng)的人民法院、仲裁委員會(huì )作出的法律文書(shū)的范圍問(wèn)題，一直是司法實(shí)踐中爭論不休的難題。
程新文認為，基于維護物權變動(dòng)模式體系安定的目的，應當注意防止實(shí)踐中不適當地擴大化適用《物權法》第二十八條，損害相關(guān)權利人的合法權益，故需要對該條所稱(chēng)人民法院、仲裁委員會(huì )的生效法律文書(shū)進(jìn)行目的性限縮解釋�；诖�，《解釋》第七條規定：“人民法院、仲裁委員會(huì )在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權關(guān)系的判決書(shū)、裁決書(shū)、調解書(shū)，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣(mài)成交裁定書(shū)、以物抵債裁定書(shū)，應當認定為物權法第二十八條所稱(chēng)導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會(huì )的法律文書(shū)�！�
“小區開(kāi)放”尚需立法實(shí)現法治化
《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見(jiàn)》指出，新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區；已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開(kāi)。對社會(huì )關(guān)注的“小區開(kāi)放”問(wèn)題，程新文進(jìn)行了回應。
“目前這一意見(jiàn)屬于黨和國家政策的層面，涉及包括業(yè)主在內的有關(guān)主體的權益保障問(wèn)題，還有一個(gè)通過(guò)立法實(shí)現法治化的過(guò)程。作為人民法院，我們將密切關(guān)注，并積極應對�！背绦挛恼f(shuō)。
程新文說(shuō)，封閉住宅小區是農耕時(shí)代的產(chǎn)物，現在已經(jīng)處于工業(yè)化、信息化和新型城鎮化的新時(shí)代，推進(jìn)現代化城市建設需要有新的理念和探索�！斑@一舉措的目的是為了實(shí)現物和有關(guān)資源效益的最大化，這是一個(gè)非常具有前瞻性的、與時(shí)俱進(jìn)的城市發(fā)展理念，符合當今世界的潮流和發(fā)展趨勢，對于推進(jìn)城市現代化具有重要指導意義。作為司法機關(guān)，對由此可能涉及的相關(guān)主體的權益的影響、協(xié)調和保護，法院將加強調研、及時(shí)研判，并進(jìn)一步加強對下指導力度，積極協(xié)調有關(guān)方面妥善地處理好相關(guān)的糾紛�！�
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在2月23日最高人民法院召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì )上，最高法民一庭庭長(cháng)程新文介紹，《解釋》嚴循立法精神和目的，結合審判實(shí)踐中遇到的難點(diǎn)問(wèn)題，對不動(dòng)產(chǎn)物權與登記、按份共有人優(yōu)先購買(mǎi)權、善意取得等問(wèn)題作出相應規定，將于2016年3月1日起施行。
不動(dòng)產(chǎn)物權歸屬糾紛可打民事官司
《物權法》第十四條規定，不動(dòng)產(chǎn)物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。實(shí)踐中，有觀(guān)點(diǎn)認為，除非法律另有規定，未經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)登記機構登記就不能取得及享有不動(dòng)產(chǎn)物權，不動(dòng)產(chǎn)物權爭議涉及登記就應通過(guò)行政訴訟解決。
最高法民一庭法官姜強舉例說(shuō)，張三、李四共同出資購買(mǎi)房屋并約定共有房屋，但因各種原因申請登記在張三名下。后雙方生隙，李四起訴至法院請求確認房屋共有權，不少法官和法院認為，李四應先提起行政訴訟撤銷(xiāo)該登記，才能確認其共有權。
程新文說(shuō)，這種觀(guān)點(diǎn)受眾頗廣，在很大程度上導致實(shí)踐中出現了民事、行政審判部門(mén)互相推諉以及民事裁判與行政裁判沖突的現象，這不僅徒增當事人訟累，也有損司法的權威和公信。針對這一情況，《解釋》從兩個(gè)方面作出規定：一是在案件的受理上，規定因不動(dòng)產(chǎn)物權的歸屬，以及作為不動(dòng)產(chǎn)物權登記基礎的買(mǎi)賣(mài)、贈與、抵押等產(chǎn)生爭議而提起訴訟的，屬于人民法院民事訴訟受案范圍，人民法院應依法予以受理，民事審判部門(mén)應依法予以審理。二是從訴訟中不動(dòng)產(chǎn)登記簿證明力的角度，規定對發(fā)生爭議的不動(dòng)產(chǎn)物權歸屬的最終判斷，應當依賴(lài)于對原因行為或基礎關(guān)系的審查，故在當事人有證據證明不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與真實(shí)權利狀態(tài)不符、其為該不動(dòng)產(chǎn)物權的真實(shí)權利人的情況下，應當支持其訴訟請求。
未經(jīng)預告登記權利人同意，轉移不動(dòng)產(chǎn)所有權，不發(fā)生物權效力
姜強介紹，我國現行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)制度，使開(kāi)發(fā)商能夠在房屋交付之前獲得融資并開(kāi)發(fā)，這類(lèi)制度，對于促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展，不無(wú)裨益，但對購房人獲得房屋所有權，卻有現實(shí)威脅。實(shí)踐中，老百姓最為擔心的是，錢(qián)付了房卻拿不到。開(kāi)發(fā)商或者一般出賣(mài)人一房二賣(mài)、一房多賣(mài)等現象屢見(jiàn)不鮮。
解決此類(lèi)問(wèn)題，現行法上有其手段。物權法第二十條規定的預告登記制度，就是為保障買(mǎi)房人等債權人實(shí)現物權目的而規定的一項制度。物權法第二十條第一款規定，預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。
實(shí)踐中，對于現實(shí)登記權利人針對不動(dòng)產(chǎn)的何種處分，會(huì )因違反法律規定而不發(fā)生物權效力，存在模糊認識，一些案件中甚至出現不當擴大預告登記效力的傾向�；陬A告登記制度的內涵，正確適用預告登記制度，必須注意堅持依法兼顧保障登記權利人的請求權與限制登記義務(wù)人的處分權的平衡原則，為此，《解釋》第四條對《物權法》第二十一條所稱(chēng)的不發(fā)生物權效力的“處分行為”進(jìn)行了限縮性解釋?zhuān)次唇?jīng)預告登記的權利人同意，轉移不動(dòng)產(chǎn)所有權，或者設定建設用地使用權、地役權、抵押權等其他物權的，應當依照物權法第二十條第一款的規定，認定其不發(fā)生物權效力。
并非所有法律文書(shū)都能發(fā)生物權變動(dòng)效力
根據《物權法》第二十八條規定，人民法院、仲裁委員會(huì )的法律文書(shū)直接導致的物權變動(dòng)，不以登記、交付為生效要件，法律文書(shū)一經(jīng)生效，即發(fā)生物權效力。對于直接導致物權變動(dòng)的人民法院、仲裁委員會(huì )作出的法律文書(shū)的范圍問(wèn)題，一直是司法實(shí)踐中爭論不休的難題。
程新文認為，基于維護物權變動(dòng)模式體系安定的目的，應當注意防止實(shí)踐中不適當地擴大化適用《物權法》第二十八條，損害相關(guān)權利人的合法權益，故需要對該條所稱(chēng)人民法院、仲裁委員會(huì )的生效法律文書(shū)進(jìn)行目的性限縮解釋�；诖�，《解釋》第七條規定：“人民法院、仲裁委員會(huì )在分割共有不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)等案件中作出并依法生效的改變原有物權關(guān)系的判決書(shū)、裁決書(shū)、調解書(shū)，以及人民法院在執行程序中作出的拍賣(mài)成交裁定書(shū)、以物抵債裁定書(shū)，應當認定為物權法第二十八條所稱(chēng)導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的人民法院、仲裁委員會(huì )的法律文書(shū)�！�
“小區開(kāi)放”尚需立法實(shí)現法治化
《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見(jiàn)》指出，新建住宅要推廣街區制，原則上不再建設封閉住宅小區；已建成的住宅小區和單位大院要逐步打開(kāi)。對社會(huì )關(guān)注的“小區開(kāi)放”問(wèn)題，程新文進(jìn)行了回應。
“目前這一意見(jiàn)屬于黨和國家政策的層面，涉及包括業(yè)主在內的有關(guān)主體的權益保障問(wèn)題，還有一個(gè)通過(guò)立法實(shí)現法治化的過(guò)程。作為人民法院，我們將密切關(guān)注，并積極應對�！背绦挛恼f(shuō)。
程新文說(shuō)，封閉住宅小區是農耕時(shí)代的產(chǎn)物，現在已經(jīng)處于工業(yè)化、信息化和新型城鎮化的新時(shí)代，推進(jìn)現代化城市建設需要有新的理念和探索�！斑@一舉措的目的是為了實(shí)現物和有關(guān)資源效益的最大化，這是一個(gè)非常具有前瞻性的、與時(shí)俱進(jìn)的城市發(fā)展理念，符合當今世界的潮流和發(fā)展趨勢，對于推進(jìn)城市現代化具有重要指導意義。作為司法機關(guān)，對由此可能涉及的相關(guān)主體的權益的影響、協(xié)調和保護，法院將加強調研、及時(shí)研判，并進(jìn)一步加強對下指導力度，積極協(xié)調有關(guān)方面妥善地處理好相關(guān)的糾紛�！�
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